Кредитная арифметика: тонкости досрочного погашения ипотеки

Запомните главное – вы вправе досрочно выплатить заём полностью или по частям (ст. 810 ГК РФ). Досрочное погашение ипотеки не облагается штрафными санкциями.

Банк не может включать в договор запрет на погашение задолженности до истечения срока кредитования, даже если речь идет о временном ограничении. Если в вашем договоре прописан такой пункт, смело его игнорируйте, так как он будет признан недействительным в силу противоречия законодательству. Но некоторые банки не исполняют эти предписания, создавая препятствия при досрочном погашении кредита. Если перед оформлением ипотеки вы планируете ее досрочное погашение, изучите отзывы других клиентов о поведении банка в такой ситуации.

Распространённая на практике ошибка – внесение средств без извещения кредитора. В этом случае сумма не считается досрочным погашением, и деньги списываются согласно графику. Обязательное условие досрочного погашения ипотеки – предупреждение о своих намерениях. Согласно ГК РФ, уведомление направляется не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты возврата займа. Кредитный договор может предусматривать более короткий срок.

Как правило, заявление заполняется в банке по установленному образцу или подаётся через интернет-банк без личного обращения.

При частичном погашении займа банк обязан выдать новый график платежей. Возможен один из двух вариантов:

1. Уменьшение суммы ежемесячного платежа. При таком изменении графика заёмщик «подстраховывается» на случай снижения уровня доходов.
2. Сокращение срока кредитования. Вариант подходит для людей, которые уверены в стабильности финансового положения и намерены полностью выплатить кредит раньше срока. Размер ежемесячного платежа в таком случае остается прежним.

Перед погашением запросите у банка информацию о сумме, которую нужно внести на счёт. Сумма должна точно соответствовать остатку долга. При малейшем расхождении ипотека не будет погашена.

После закрытия кредитного договора попросите банк предоставить справку об исполнении обязательств. Такая справка необходима для подтверждения того, что у вас не осталось задолженности, на которую будут начисляться штрафные санкции. Также документ пригодится для получения других кредитов в будущем. На практике случаются ситуации, когда банки забывают сообщить в Бюро кредитных историй о закрытии кредита, что становится препятствием для получения нового займа.

Также не забывайте о том, что при полном досрочном погашении ипотеки вы можете потребовать возврата части страховой премии.

Но обратиться в организацию стоит, так как некоторые страховщики предусматривают возврат средств за вычетом части страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование.

Стоит учитывать, что досрочно гасить ипотеку выгоднее в первой половине срока действия договора. Если кредит с аннуитетными (равными ежемесячными) платежами, то в этот период можно ощутимо снизить величину переплаты.

Впрочем, большинство банков предлагают займы именно с аннуитетной системой расчёта платежа. Пример – ипотека Сбербанка. Лишь некоторые кредитные учреждения готовы предоставить на выбор аннуитетную или дифференцированную схему погашения. Такая возможность есть, например, при получении ипотеки в Россельхозбанке.

Рассчитаем величину переплаты при полном досрочном погашении займа через 5 и 15 лет. Исходные параметры: кредит 5 млн рублей на 20 лет, процентная ставка – 10% годовых.

При внесении аннуитетных платежей по графику переплата составит 6 591 332 руб. Сумма может отличаться в зависимости от даты выдачи кредита.

При погашении ссуды через 5 лет сумма выплаченных процентов составит 2 461 268 руб., экономия – 4 130 064 руб. Если же закрыть заём через 15 лет – сэкономить удастся 591 365 руб.

Если вы располагаете средствами и решили досрочно погасить ипотеку – внимательно изучите кредитный договор и заранее выясните в банке все формальности, которые потребуется соблюсти. Учтите, что финансовые учреждения не любят заёмщиков, которые закрывают кредит слишком быстро. При последующем обращении за ссудой таким «торопыгам» может быть отказано. В то же время досрочное погашение, произведенное ближе к концу договора, станет плюсом в вашей кредитной истории.